Разрешение на строительство

Нужно ли в 2022 году получать разрешение на строительство?

После покупки участка и заказа проекта хочется поскорее приступить к работам, чтобы не на бумаге, а вживую увидеть движение к цели — постройке собственного дома. Меньше всего хочется снова оформлять документы, но рисковать остаться без жилья или дачи и вложенных средств — совершенно непривлекательная перспектива.

Есть два варианта развития событий:

1. Построить дом после направления в администрацию района уведомления о начале строительства;
2. Воспользоваться дачной амнистией.

Рассмотрим оба варианта, расскажем о том, по какому пути будущим хозяевам будет следовать безопаснее всего.

1. Направить уведомление в администрацию

Не будем хранить интригу: уведомить администрацию района, в котором находится участок, — самое верное решение. Потому что в этом случае хозяева участка не только сообщают управляющим органам о своих планах, но и получают ответ об их соответствии или несоответствии градостроительному регламенту. Это условное разрешение, на которое можно будет сослаться в случае претензий со стороны администрации уже после завершения работ.

Почему план строительства может не соответствовать регламенту:

участок находится в санитарной защитной зоне;
участок находится в зоне месторождения минеральных вод;
участок расположен на территории охраняемого культурного наследия или заповедной зоны

территориальная зона не соответствует расположению земельного участка.

Такие препятствия могут впоследствии не дать хозяевам оформить дом в собственность. А это значит, что им не удастся:

получить прописку по месту проживания;

продать дом как объект недвижимости;

подключить дом к коммуникациям, то есть в нем не будет газа, электричества, водоснабжения и водоотведения.

Кроме того, если для строительства планируется использовать кредитные средства или материнский капитал, то без уведомления от администрации района о том, что строительный план соответствует градостроительному регламенту, сделать это не получится. Чтобы по завершению строительства, не было проблем с документами, будущим хозяевам придется сделать несколько шагов и получить уведомление о соответствии строительного плана градостроительному регламенту.

Шаг 1. Заказать ГПЗУ земельного участка еще до его покупки

ГПЗУ — градостроительный план земельного участка, который поможет узнать, есть ли на приобретаемой земле какие-либо ограничения, кроме тех, что указаны в выписке из ЕГРН. Также на плане будет указано место возможной застройки. Изучение ГПЗУ защитит участок от его изъятия для государственных нужд, если выяснится, что на месте его расположения планируется, например, строительство автомобильной дороги.

Шаг 2. Расположить дом на участке в соответствии с регламентом

Дальше нужно действовать по ситуации: либо размещать дом на плане так, чтобы он не пересекался с красной линией, ограничивающей территории общего пользования, не попадал на охранные зоны. Если же по градостроительному плану на приобретаемом участке вообще нет возможности для строительства, то изучение ГПЗУ защитит от покупки заведомо непригодной для эксплуатации земли.
Есть строения, которым не нужны эти документы: гараж на участке ИЖС, киоск или навес, баня.
Составлять уведомление нужно только для объектов капитального строительства, то есть с фундаментом.

Шаг 3. Направить в администрацию уведомление о начале строительства

Нужно заполнить типовой бланк уведомления, в котором указываются:

Дата передачи уведомления и наименование администрации района, в котором находится участок.
Кадастровый номер и адрес участка из свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН.
Разрешенный способ использования земельного участка, например, ИЖС, ЛПХ или ведение садоводства.
Размер отступов от всех границ земельного участка до объекта капитального строительства указывается в отдельном поле. Формат в качестве примера: север 15 метров, юг 2 метра…., запад 3 метра, восток 5 метров.
Количество надземных этажей, предельная высота строения, его площадь.
Адрес, по которому администрация должна будет направить ответное уведомление о соответствии или несоответствии строительного плана градостроительному

Уведомление можно принести в администрацию лично, отправить через МФЦ по месту нахождения участка, либо на сайте Госуслуг. К бланку нужно приложить схематичное расположение дома с соблюдением пропорций и документ, подтверждающий право собственности.

Остается только дождаться от администрации ответного уведомления о соответствии строительного плана градостроительному регламенту в течение 7–20 рабочих дней.

2. Воспользоваться дачной амнистией

Этот вариант привлекает тем, что не нужно собирать дополнительные документы и можно сразу приступать к строительству дома. Только после завершения всех работ нужно будет пригласить кадастрового инженера, который проведет замеры и подготовит технический план. В этом случае при проверке соответствия технического плана градостроительному регламенту, может выясниться, что дом построен с нарушением требований. И даже если его удастся оформить, право собственности могут оспорить в судебном порядке.

Упрощенный порядок оформления строительства — это не лазейка для обхода запретов, собственник участка обязан соблюдать требования градостроительного регламента района.

Действия по завершении строительства

Когда дом будет построен, хозяева должны получить от кадастрового инженера технический план, который нужно либо принести в МФЦ, либо отправить в администрацию района вместе с уведомлением об окончании строительства. Администрация может сделать замечания о том, что фактическая площадь дома не соответствует планируемой, или о том, что отступы от границ изменились. Но главное — хозяева дома не совершат критичных нарушений, которые могут повлечь за собой проблемы с постановкой (регистрацией) дома на учёт.

Заключение

Разрешение споров через суд влечет дополнительные расходы, будет проведена строительная экспертиза за счет владельца участка, бригаде придется приостановить работы, сроки строительства сильно сдвинутся. Поэтому лучше позаботиться о получении соответствующих документов заранее.